Ook dit jaar worden de huren per 1 juli 2018 weer aangepast. Helaas is die aanpassing, bijna altijd een verhoging. Gelukkig blijft dit jaar de stijging beperkt en treft niet iedereen. Gemiddeld is de verhoging bij Stadgenoot niet groter dan de inflatie (1,4%), waar 2,4 % (inclusief huuraanpassing) bij mutatie is toegestaan. De meest kwetsbare groep (met een huur boven € 640,14) krijgt géén verhoging. Hierbij een overzicht van de onderhandelingsresultaten van het bestuur van Huurgenoot met Stadgenoot.  Tot slot aandacht voor de reactie vanuit de Algemene Ledenvergadering van Huurgenoot, waar het voorstel kwam voor 0 % huurverhoging.

Overlegrondes

Stadgenoot en Huurgenoot starten het overleg over de huurverhoging al in het najaar. De ervaring heeft geleerd dat dit verstandig is om voorstellen en varianten die altijd op tafel komen nog eens rustig in eigen kring te kunnen wegen en beoordelen. Nadeel van de vroege start is dat sommige randgegevens (bijvoorbeeld de hoogte van de inflatie) nog niet bekend zijn.

In totaal waren er drie overlegrondes: november, januari en maart. De gesprekken hebben zich vooral gericht op de huren van de sociale woningen (zo’n 26.000 van de circa 30.000 woningen totaal). De uitkomst ziet u in deze tabel.

Voor bijna negen van de tien huurders geldt dat ze een gezinsinkomen hebben van lager dan € 41.056. Voor deze categorie geldt dat de procentueel grootste huurstijging (3,4 %) de huurders treft die een kale huur van maximaal € 417,34 betalen.  Het bedrag 417,34 komt voort uit de huurtoeslag. Het is de zogenaamde kwaliteitskortinggrens. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt een deel van de huurprijs zelf. Wanneer de huurprijs boven de 417,34, wordt er gekort op de huurtoeslag.

Veranderingen

• Goed nieuws is dat, net als vorig jaar, de huurders met een huur van meer dan € 640,14 geen huurstijging krijgen; immers 0 %. De huur van dit jaar is ook de huur van volgend jaar.
• De tussencategorie (huren tussen € 417,34 en 640,14) krijgt te maken met een stijging van 1,6 %; net iets hoger dan de inflatie (1,4 %)
• De laagste huren krijgen procentueel gezien de hoogste huurverhoging. Stadgenoot noemt dit: “de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten”. Dit heeft hier te maken met het feit dat huurders met een huur onder de kwaliteitskortinggrens van € 417,34 huurtoeslag kunnen krijgen tot de basishuur. De basishuur is de eigen bijdrage die een huurtoeslagontvanger zelf moet bekostigen. Deze is afhankelijk van het inkomen en het huishouden.
• Onder de genoemde percentages staat ook wat dat gemiddeld in euro’s per maand betekent. Soms rond de € 16,00 en soms circa € 10,00. Voor veel huurders zal de stijging voor een gedeelte gecompenseerd worden door de huurtoeslag, waarbij in acht moet worden genomen dat de huurtoeslag minder wordt in de richting van € 640,14.

Inkomen hoger dan € 41.056

De huurders met een gezinsinkomen hoger dan € 41.056 vormen ongeveer 8% van alle huurders van Stadgenoot.  De meesten van hen krijgen een huurstijging van 4,2 a 5,4 %, de zogeheten Inkomens Afhankelijke Huurverhoging. Dit zijn hogere percentages dan voor huurders met een lager gezinsinkomen. Dit is wettelijk toegestaan en Stadgenoot heeft daartoe de gegevens gekregen van de belastingdienst.

Uitzonderingen

Twee groepen huurders binnen deze categorie krijgen geen Inkomens Afhankelijke Huurverhoging krijgen: als één van de bewoners de pensioengerechtigde leeftijd al bereikt heeft of dat het huishouden bestaat uit vier of meer personen. Is dat het geval dan krijgen ze de huurverhoging die geldt voor huurders met een inkomen lager dan € 41.056.

Huurverhoging voor de vrije sector

Stadgenoot heeft ongeveer 1400 vrijesectorwoningen. Voor de vrije sector is de gemiddelde huurstijging 2,3%. Dit is aanzienlijk lager dan het eerste voorstel van Stadgenoot. Huurgenoot vindt dat in Amsterdam ook de middenhuren bereikbaar moeten blijven.

Onderstaande tabel laat de verhoging per 1 juli 2018 zien in procenten

Discussie

Op 19 maart discussieerden bewonerscommissies en bestuur op de Algemene Ledenvergadering over de huurverhoging. Een van de vragen was of de huurverhoging niet voor alle huurder 0 % zou moeten zijn. Stadgenoot zou dat makkelijk kunnen doen omdat uit de jaarcijfers bleek dat er een overschot was van ruim 20 % op hun winst- en verliesrekening. De uitbreiding en verduurzaming van de woningvoorraad zouden dan uit andere, algemene, middelen (lees: belastinggelden) betaald worden.

Het bestuur liet weten het onderhandelingsakkoord met Stadgenoot was gesloten ruim voordat de cijfers van de Woonbond bekend werden. Ook wil Huurgenoot rekening houden met het gegeven dat Stadgenoot fors dient te investeren, iets dat ze door hun financiële situatie een vijftal jaar niet konden doen. Daarnaast zou ook de geloofwaardigheid van het bestuur van Huurgenoot ernstig onder druk komen te staan bij deze plotselinge en radicale koerswijziging.

De ALV stemde over de vraag of het bestuur van Huurgenoot niet alsnog dit voorstel van 0% huurverhoging zou moeten inbrengen bij Stadgenoot. Daar waren 21 van de 50 aanwezigen voor en 29 niet. André Kroon zei toe dat Huurgenoot dit aan Stadgenoot zou laten weten met de toevoeging dat Huurgenoot uitdrukkelijk met Stadgenoot in discussie zal gaan over de besteding van de winst die Stadgenoot in 2017 heeft gemaakt.

Op de site van de woonbond www.woonbond.nl is alles over huurtoeslag in begrijpelijke taal te lezen. Op de site www.Huurgenoot.nl staat het volledige huurbeleidsplan.